Kurz & knapp: Ein Mehrfamilienhaus braucht einen Energieausweis für das gesamte Gebäude (§ 79 Absatz 2 GModG) – er deckt alle Wohnungen ab und gilt zehn Jahre. Hat das Haus bis zu vier Wohnungen, wurde der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt und das Gebäude seither nicht auf den Stand der Wärmeschutzverordnung 1977 gebracht, ist der Bedarfsausweis Pflicht. Ab fünf Wohnungen können Sie zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen.
| Frage | Kurzantwort | Wo Details stehen |
|---|---|---|
| Ein Ausweis je Wohnung? | Nein – einer fürs ganze Gebäude | Einer fürs Haus? |
| Ab 5 Wohnungen | Freie Wahl der Ausweisart | Welcher Ausweis? |
| Bis 4 Wohnungen, Bauantrag vor 1.11.1977 | Bedarfsausweis Pflicht | Welcher Ausweis? |
| Datenbasis Verbrauchsausweis | 36 Monate des Gebäudes | Verbrauchsdaten |
| Wohnung stand leer? | Muss rechnerisch berücksichtigt werden | Verbrauchsdaten |
| Wer beauftragt in der WEG? | Die Gemeinschaft, über die Verwaltung | Wer beauftragt? |
| Auf Mieter umlegbar? | Nein – Eigentümer trägt die Kosten | Wer beauftragt? |
| Gültigkeit | 10 Jahre (§ 79 Absatz 3 GModG) | Häufige Fragen |
Was ist ein Mehrfamilienhaus?
Ein Mehrfamilienhaus ist ein Wohngebäude, das für die Nutzung durch mehrere getrennte Haushalte konzipiert ist – also durch mehrere Miet- oder Eigentumsparteien. Für den Energieausweis ist genau das der Punkt: Bewertet wird das Gebäude, nicht der einzelne Haushalt darin.
Woran Sie ein Mehrfamilienhaus erkennen:
- Wohneinheiten: meist ab drei abgeschlossenen Wohnungen, je nach Statistik auch schon ab zwei. Jede Wohnung führt einen eigenen Haushalt mit Küche und Bad.
- Gemeinschaftsflächen: Treppenhaus, Hausflur, Keller oder Garten werden gemeinsam genutzt.
- Bauweise: Die Wohnungen liegen übereinander auf mehreren Etagen oder nebeneinander; größere Varianten zählen zum Geschosswohnungsbau.
Bewohnt und besessen werden diese Häuser auf drei typische Arten. Bei der Vermietung gehört das Haus einem Eigentümer oder Investor, der die Einheiten an verschiedene Parteien vermietet. In einer Eigentümergemeinschaft gehören die Wohnungen verschiedenen Personen, aufgeteilt nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Beim Mehrgenerationenwohnen leben mehrere Generationen einer Familie in getrennten Wohnungen unter einem Dach. Für die Ausweisart macht das keinen Unterschied – für die Frage, wer den Ausweis beauftragt und bezahlt, sehr wohl.
Ein Hinweis, der Ihnen Sucherei erspart: „Mehrfamilienhaus" ist ein beschreibender Begriff aus Statistik und Immobilienpraxis, kein Rechtsbegriff des GModG. Das Gesetz unterscheidet Wohngebäude und Nichtwohngebäude und knüpft die entscheidende Regel zur Ausweisart an die Zahl der Wohnungen – ob jemand das Haus ein Drei- oder ein Mehrfamilienhaus nennt, ändert daran nichts.
Braucht jede Wohnung im Mehrfamilienhaus einen eigenen Energieausweis?
Nein. Der Energieausweis wird für das Gebäude ausgestellt, und dieses eine Dokument gilt für alle Wohnungen darin. Das Gesetz ist hier eindeutig: „Ein Energieausweis wird für ein Gebäude ausgestellt" (§ 79 Absatz 2 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher GEG)).
Praktisch heißt das: Sie beauftragen einen Ausweis, und jede Vermietung und jeder Wohnungsverkauf im Haus stützt sich auf dieses Dokument – zehn Jahre lang (§ 79 Absatz 3 GModG). Die Werte darin, etwa die Energieeffizienzklasse, beschreiben den Durchschnitt des Hauses, nicht eine einzelne Wohnung.
Eine Ausnahme regelt das Gesetz für Gebäudeteile: Für Teile eines Gebäudes ist ein eigener Ausweis auszustellen, wenn diese Teile nach § 106 GModG getrennt zu behandeln sind – etwa die Ladenfläche unter den Wohnungen. Mehr dazu unter Sonderfälle.
Bedarfs- oder Verbrauchsausweis für ein Mehrfamilienhaus?
Das entscheidet die Größe und das Baujahr Ihres Hauses, nicht Ihre Vorliebe. Ab fünf Wohnungen haben Sie die freie Wahl – und dann ist der Verbrauchsausweis meist der günstigere Weg, sofern verwertbare Verbrauchsdaten für das Gebäude vorliegen. Bei bis zu vier Wohnungen kommt es auf den Bauantrag an.
| Ihr Haus | Zulässige Ausweisart |
|---|---|
| Bis 4 Wohnungen, Bauantrag vor dem 1.11.1977, nicht auf den Stand von 1977 modernisiert | Bedarfsausweis (Pflicht) |
| Bis 4 Wohnungen, Bauantrag vor dem 1.11.1977, auf den Stand von 1977 modernisiert | Freie Wahl |
| Bis 4 Wohnungen, Bauantrag ab dem 1.11.1977 | Freie Wahl |
| 5 Wohnungen und mehr | Freie Wahl |
| Neubau | Ausweis auf Grundlage der energetischen Bilanzierung |
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Ab fünf Wohnungen dürfen Sie frei wählen – bei bis zu vier Wohnungen entscheidet das Bauantragsdatum. Vier kurze Fragen sagen Ihnen, welcher Ausweis für Ihr Mehrfamilienhaus gilt.
Dass diese Regel ausgerechnet kleine Häuser trifft, überrascht viele Eigentümer eines Drei- oder Vierfamilienhauses. Sie ist aber genau für diese Größe gemacht: Je weniger Wohnungen, desto stärker verzerrt das Heizverhalten einzelner Haushalte den gemessenen Verbrauch.
Was die beiden Arten inhaltlich unterscheidet, steht auf Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis. Diese Seite beantwortet nur, was für Ihr Mehrfamilienhaus gilt.
Welche Verbrauchsdaten braucht der Verbrauchsausweis?
Die Heizkostenabrechnungen des Gebäudes aus drei zusammenhängenden Jahren – nicht die Abrechnung einer einzelnen Wohnung. Zugrunde zu legen sind die Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten, und die jüngste Abrechnungsperiode darf nicht länger als 18 Monate zurückliegen (§ 82 GModG).
Zwei Dinge kommen beim Mehrfamilienhaus regelmäßig dazu. Die Witterungsbereinigung: Der Endenergieverbrauch für die Heizung ist einer Witterungsbereinigung zu unterziehen (§ 82 GModG). Ein milder Winter darf das Haus also nicht besser aussehen lassen, als es ist – das rechnet der Aussteller heraus.
Und der Leerstand: Stand in den drei Jahren eine Wohnung längere Zeit leer, darf der dadurch niedrigere Verbrauch nicht einfach übernommen werden. Längere Leerstände sind bei der Ermittlung rechnerisch angemessen zu berücksichtigen (§ 82 GModG). Halten Sie die Leerstandszeiten deshalb bereit, wenn Sie den Ausweis beauftragen – sie gehören zu den Angaben, nicht in die Schublade.
Aus demselben Grund lässt sich ein Verbrauchsausweis nicht aus einer einzelnen Jahresabrechnung zusammenstellen.
Wer beauftragt den Energieausweis: Eigentümer, WEG oder Hausverwaltung?
Das hängt davon ab, wem das Haus gehört – und diese Frage entscheidet, ob Sie überhaupt selbst tätig werden müssen.
Ihnen gehört das ganze Haus. Dann beauftragen Sie den Ausweis selbst und tragen die Kosten. Das ist der Normalfall beim vermieteten Drei- bis Achtfamilienhaus.
Das Haus gehört einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Dann betrifft der Ausweis das Gemeinschaftseigentum – Gebäudehülle und Heizungsanlage. Beauftragt wird er für die Gemeinschaft, üblicherweise über die Hausverwaltung; die Kosten sind Gemeinschaftskosten und werden in der Regel nach Miteigentumsanteilen verteilt.
Ihnen gehört eine Wohnung in dem Haus. Dann bestellen Sie keinen eigenen Ausweis, sondern fragen bei der Hausverwaltung nach dem vorhandenen – so kommen Sie als Wohnungseigentümer an den Ausweis.
Auf die Mieter umlegen dürfen Sie die Kosten nicht.
Was kostet ein Energieausweis für ein Mehrfamilienhaus?
Online ab 69,90 € für den Verbrauchsausweis und ab 119,90 € für den Bedarfsausweis – für das ganze Gebäude, nicht je Wohnung. Weil ein Ausweis alle Wohnungen abdeckt, fällt er umgerechnet klein aus: Bei sechs Wohnungen sind das beim Verbrauchsausweis gut 10 € je Wohnung.
Nach oben treibt den Preis nicht die Zahl der Wohnungen allein, sondern der Aufwand der Datenerhebung: ein alter Bestand ohne Bauunterlagen, mehrere Heizsysteme im Haus, oder ein Bedarfsausweis, für den das Gebäude rechnerisch aufgenommen werden muss. Die vollständige Preisübersicht nach Ausweisart und Gebäude steht auf Energieausweis Kosten.
Ausweis fürs ganze Haus online erstellen
Gehört Ihnen das Mehrfamilienhaus – oder beauftragen Sie für die Gemeinschaft –, erstellen Sie den Ausweis für viele Wohngebäude online zum Festpreis. Ein Ausweis deckt alle Wohnungen ab und gilt zehn Jahre.
Energieausweis fürs Mehrfamilienhaus erstellen »Welche Unterlagen brauchen Sie?
Für den Verbrauchsausweis reichen die Abrechnungen und ein paar Eckdaten zum Gebäude, für den Bedarfsausweis kommt die bauliche Aufnahme dazu.
Verbrauchsausweis
- Heiz- bzw. Verbrauchsabrechnungen des Gebäudes der letzten drei Jahre
- Wohn- bzw. Gebäudenutzfläche und Zahl der Wohnungen
- Baujahr des Gebäudes
- Art der Heizung, wesentlicher Energieträger, Baujahr der Heizung
- Angaben zu längeren Leerständen
Zusätzlich für den Bedarfsausweis
- Außenwände, Dach oder oberste Geschossdecke, Kellerdecke, Fenster
- Dämmmaßnahmen mit Jahr der Ausführung
- Heizungs- und Warmwassertechnik, Lüftung
- Anlagen zur erneuerbaren Wärme- oder Stromerzeugung
- Baupläne, soweit vorhanden
Sonderfälle beim Mehrfamilienhaus
Vier Konstellationen weichen vom Normalfall ab – prüfen Sie, ob eine davon auf Ihr Haus zutrifft, bevor Sie einen Ausweis beauftragen.
Fernwärme. Der Energieträger und die zentrale Versorgung werden im Ausweis ausgewiesen; die Abrechnung des Versorgers liefert die Verbrauchsdaten für das Gebäude.
Wohn- und Geschäftshaus. Unterscheidet sich ein Gebäudeteil hinsichtlich der Art der Nutzung und der gebäudetechnischen Ausstattung wesentlich von der Wohnnutzung und umfasst er einen nicht unerheblichen Teil der Gebäudenutzfläche, ist dieser Teil getrennt als Nichtwohngebäude zu behandeln (§ 106 GModG) – dann brauchen Sie zwei Ausweise. Ein größeres Ladenlokal kann darunterfallen, eine einzelne kleine Praxis in der Regel nicht. Was für den gewerblichen Teil gilt, steht auf Energieausweis für Nichtwohngebäude.
Mehrere Häuser auf einem Grundstück. Ein Grundstück heißt nicht ein Ausweis. Maßgeblich ist das Gebäude: Stehen zwei getrennte Wohnhäuser auf der Parzelle, braucht jedes seinen eigenen Energieausweis.
Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Es zählt als Wohngebäude mit zwei Wohnungen – und fällt damit unter die Vier-Wohnungen-Regel oben.
Häufige Fragen zum Energieausweis fürs Mehrfamilienhaus
Braucht jede Wohnung im Mehrfamilienhaus einen eigenen Energieausweis?
Nein. Der Energieausweis wird für das Gebäude ausgestellt (§ 79 Absatz 2 GModG). Ein gültiger Ausweis deckt alle Wohnungen im Haus ab – für jede Vermietung und jeden Wohnungsverkauf.
Wie viele Wohnungen darf das Haus haben, damit der Verbrauchsausweis reicht?
Ab fünf Wohnungen dürfen Sie immer frei wählen. Bei bis zu vier Wohnungen ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben, wenn der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und das Haus seither nicht auf den Stand der Wärmeschutzverordnung 1977 gebracht wurde. Diese Pflicht gilt bis zum 31. Dezember 2026: Ab dem 1. Januar 2027 entfällt sie. Bei Gebäuden, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, ist die Ausweisart dann frei wählbar, sofern für einen Verbrauchsausweis Verbrauchsdaten vorliegen; für gemischt genutzte Gebäude kommt ein Verbrauchsausweis dann nicht mehr in Betracht (§ 82).
Wer zahlt den Energieausweis in einer Eigentümergemeinschaft?
Die Gemeinschaft. Der Ausweis betrifft das Gemeinschaftseigentum – Gebäudehülle und Heizungsanlage –, die Kosten sind Gemeinschaftskosten und werden in der Regel nach Miteigentumsanteilen verteilt. Beauftragt wird er üblicherweise über die Hausverwaltung.
Kann ich die Kosten auf die Mieter umlegen?
Nein. Die Kosten für den Energieausweis trägt der Eigentümer des Gebäudes; sie gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Reicht eine einzelne Heizkostenabrechnung für den Verbrauchsausweis?
Nein. Zugrunde zu legen sind die Abrechnungen des Gebäudes aus einem zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten, und die jüngste Abrechnungsperiode darf nicht länger als 18 Monate zurückliegen (§ 82 GModG). Die Abrechnung einer einzelnen Wohnung genügt nicht – maßgeblich ist der Verbrauch des ganzen Hauses. Diese Angabe gilt bis zum 31. Dezember 2026: Ab dem 1. Januar 2027 genügen zwei Jahre (§ 82 Absatz 1 GModG).
Was passiert, wenn eine Wohnung längere Zeit leer stand?
Der Leerstand darf den Wert nicht künstlich verbessern: Längere Leerstände sind bei der Ermittlung des Verbrauchs rechnerisch angemessen zu berücksichtigen (§ 82 GModG). Halten Sie die Leerstandszeiten deshalb bereit, wenn Sie den Ausweis beauftragen.
Wie lange gilt der Energieausweis für ein Mehrfamilienhaus?
Zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Absatz 3 GModG). Er verliert seine Gültigkeit früher, wenn das Gebäude so verändert wird, dass ein neuer Ausweis erforderlich wird.
Brauchen wir nach einer Sanierung einen neuen Energieausweis?
Nicht automatisch. Erst wenn das Gebäude energetisch wesentlich verändert und dabei neu berechnet wird, ist ein neuer Ausweis auszustellen. Eine neue Heizung oder gedämmte Fassade kann den ausgewiesenen Wert aber deutlich verbessern – dann lohnt ein neuer Ausweis oft auch ohne Pflicht.
Wir haben ein Ladenlokal im Erdgeschoss – ein Ausweis oder zwei?
Das hängt von Größe und Ausstattung ab. Unterscheidet sich der gewerbliche Teil hinsichtlich Nutzung und gebäudetechnischer Ausstattung wesentlich von der Wohnnutzung und umfasst er einen nicht unerheblichen Teil der Gebäudenutzfläche, ist er getrennt als Nichtwohngebäude zu behandeln (§ 106 GModG) – dann sind es zwei Ausweise.undefined
Ich verkaufe nur meine Eigentumswohnung – brauche ich einen eigenen Ausweis?
Nein. Sie legen den Energieausweis des Gebäudes vor und übergeben ihn nach dem Verkauf. Fordern Sie ihn bei der Hausverwaltung an, statt einen neuen zu beauftragen.
Dieser Artikel bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich ist der jeweils aktuelle Gesetzestext des GModG. Zuletzt aktualisiert am 11.09.2026.